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[城市發展] 一線城市賣地已狂攬4500億 樓面單價漲逾5成

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樓主
發表于 2014-11-20 10:41:07 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
樓市的寒冬似乎并未傳導至土地市場,甚至沒有耽誤一線城市土地出讓樓面地價的節節攀升。
據中原地產市場研究部統計數據顯示,截至11月18日,2014年年內,“北上廣深”四個一線城市總土地成交金額已高達4519億元,平均樓面單價為每平方米8341.9元,比2013年年度的平均樓面單價大漲53.4%。
對此,中原地產首席分析師張大偉預計,2014年全年一線城市土地出讓總額必然突破2013年創造的5245億元的歷史紀錄。
“248億元的天價地王,超過3.5萬元/平方米的樓面單價,這勢必抬升周邊地區的房價。”某開發商向《證券日報》記者直言,土地成本過高,房價大幅降價的可能性必然會非常低。實際上,“我們對明年樓市的預判是樂觀的,所以會加緊爭取低價拿地”。
宅地成交額首次破3000億元
據中原地產市場研究部統計數據顯示,截至11月18日,2014年年內,“北上廣深”四個一線城市的住宅土地成交額高達3037.9億元,與2013年全年2728.9億元的成交額相比,提前兩個月創造了歷史紀錄。對此,張大偉預計,2014年全年一線城市住宅用地成交額將首次突破3500億元。
值得一提的是,從成交樓面價來看,截至11月18日,2014年年內成交的188宗住宅土地平均樓面價每平方米高達11892.4元,與2013年的每平方米7571元相比,上漲幅度高達57%。
而從一線城市所有土地出讓情況來看,截至11月18日,一線城市買地收入已高達4519億元。
據克而瑞信息集團向《證券日報》記者提供的一組數據顯示,截至11月18日,北京土地出讓金收入超過去年全年總額,并刷新2013年創造的歷史紀錄,達到1861.67億元,預計2014年賣地收入將突破2000億元;上海11月18日更是拍出了248億元的年度總價地王,目前土地總收入為1382.8億元,預計今年賣地收入將超過1700億元;而廣州和深圳買地收入均超過了500億元。
對此,張大偉向記者表示,與一、二線城市樓市有回暖跡象相比,目前庫存過高的三、四線城市銷售速度并未加快,這一趨勢已經非常明確。鑒于此,一、二線城市的土地市場沉寂半年之后,后市拿地競爭將更加劇烈。畢竟,雖然房企扎堆一、二線城市會推高地價,也可能醞釀風險,但與布局三、四線城市已經可以看到的風險相比,一、二線城市更吸引開發商一搏,其抄底拿地的風險也要低得多。
房企加快抄底拿地步伐
值得一提的是,據上海易居房地產研究院發布的最新報告顯示,2014年10月份,一線城市新建商品住宅存銷比為15.7個月,相比9月份的17.2個月而言出現明顯下滑,可見其庫存去化速度有所加快。這或許在某種程度上也刺激了房企拿地的熱情。
不過,易居研究員嚴躍進認為,雖然搭乘限貸松綁等利好政策的快車后,房企積極推盤促銷,庫存去化周期明顯收窄,但整體樓市庫存仍處于高位盤整狀態。
不過,一線城市仍舊一直是開發商爭相搶奪土地的重點區域,9月份以來,萬科、保利、首開、遠洋等標桿房企已經連續多次出擊拿地,雖然目前土地市場依然將低位運行,但“930”新政落地、上海“普通住宅”標準調整后,改善性需求開始入市救市,房企抄底意愿也馬上有所增加,部分熱點地塊的競爭將比三季度更加激烈。
據中原地產市場研究部統計數據顯示,截至11月18日,短短18天內,20大標桿房企拿地花費262億元,為近8個月來最高,同時有望突破300億元,但其購入的土地大部分土地價格相比之前有所下行,可見抄底意圖明顯。
“政府迫于財政收入壓力要盡快賣地,而有些房企近期都有大筆融資動作,還債之余也是用來低價購入土地儲備的。”某房企高層向本報記者透露,部分開發商對明年樓市預期是“謹慎樂觀的”,加上一線城市樓市有反彈跡象,各種境內外資金看好一線城市樓市,這增加了開發商布局一線城市的動力。
“對房企來說,在一線城市布局的項目即使在弱市下,減少一些利潤,降價促銷就可以賣掉,進而能快速換回現金,但在某些三、四線城市的項目,即使大幅降價也無法快速周轉。”有業內人士向本報記者表示,在融資困難,資金鏈較為緊張的背景下,房企顯然都在走快周轉的路線,盡量降低滯銷品給企業帶來的資金沉淀重負。
鑒于此,一線城市土地出讓屢屢創下新紀錄也并不讓業界意外了,但其另一面則是,房價難以走低。



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