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[投資指南] 國稅總局摸底房地產稅 二手房營業稅年底前或調整

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江湖少俠

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發表于 2014-11-20 09:59:40 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

  國家統計局日前發布的數據顯示,10月份70個大中城市新房價格環比無一上漲,盡管環比降幅繼續收窄,但房價尚未止跌企穩。

  多位業內人士分析,央行9·30新政之后,全國樓市確實出現一波回暖,但進入11月后,回暖態勢并未得以持續,多地房地產市場成交再次趨于平淡。隨著經濟下滑壓力的加大,政府或再次出手維穩樓市。

  “關于二手房營業稅的相關政策,國稅總局正在研究,前一段時間總局也在部分重點城市進行了有針對性的調研,并將當前二手房市場的交易與稅收情況做了匯總。”國稅總局的一位官員對記者表示。

  國稅總局多地調研

  “此前國稅總局的確派出調研組對部分城市的房地產行業相關稅種進行調研,并對二手房交易環節各稅種的稅收情況做了詳細的摸底。”東部某省會城市政府部門的一位官員告訴記者,從國稅總局調研期間透露的情況來看,國稅總局確實有計劃對二手房交易營業稅做出調整,但是否會在今年年底出臺仍要視市場情況而定。

  一位接近國稅總局的知情人士則表示,二手房營業稅政策在年底前進行調整的可能性很大,預計在調整方向上國稅總局會給出一個比較寬泛的政策基調,但具體落地政策還需要各地出臺。

  “近期,我們多次給相關部委和地方政府提供二手房交易數據,從目前的市場情況來看,二手房的成交狀況在經歷了10月份的短暫回暖之后,目前仍不容樂觀。”鏈家地產一位高層告訴記者,從全國層面來看,在二手房的相關稅費政策中,營業稅的免征期限具有較大調整空間。

  日前,部分城市二手房市場再次呈現出成交放緩的趨勢。以北京為例,偉業我愛我家市場研究院16日統計顯示,11月上半月,北京市二手住宅網簽量為4662套,環比10月下半月回落31.5%,與9月相比回落幅度達21.7%。

  偉業我愛我家副總裁胡景暉認為,就北京現階段二手房的區位和價格來說,整體總價依然較高。在銀行房貸七折利率優惠難以落地、貸款成本偏高的情況下,未來一段時間二手房交易量或將回歸平淡,議價空間或將進一步增大,二手房價也將出現穩中有降。

  按照營業稅暫行條例規定,目前商品房過戶已滿2年但未滿5年的二手房交易,統一按銷售收入全額征稅。以一套市場成交價格100萬元的普通住宅為例,超過2年但未滿5年,出售時需要繳納5%的營業稅即5萬元,同時以5萬元營業稅為基準,分別還需要繳納6%的城建稅、3%的教育稅和2%的地方教育附加稅,共0.55萬元。

  “對稅費政策的調整不僅關系到市場,還關系到地方財政,二手房交易營業稅目前屬于各地稅局管理范疇,一旦做出調整會影響地方財政收入,所以目前國稅總局還需要對稅種價值做出全面評估。”上述接近國稅總局的人士對記者表示。

  實際上,差額稅制一直是樓市調控的重要手段,利用二手房交易營業稅來調整樓市早有先例。

  1999年,為配合當時國家住房制度改革,積極啟動住房二級市場,國家出臺優惠政策提出,個人購買并居住超過一年的普通住宅,銷售時免征營業稅,且銷售時營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。

  此后,為了遏制房價過快上漲,國家頻繁調整二手房交易稅的免征期限。2005年,國務院為遏制投機炒作,穩住房價,將前述免征營業稅期限“1年”調整為“2年”。2009年12月,國務院又將免征期限由“2年”調整為“5年”。2011年1月,在免征營業稅期限5年的基礎上,國務院將此前的二手房銷售總額差額計征改為全額計征。

  地方首提營業稅補貼

  盡管中央層面尚未出臺相關政策,目前部分省市已經悄然調整了二手房交易稅的相關政策。

  前不久,江西省出臺政策,提出對個人購買普通住房且屬于家庭唯一住房的,減半征收契稅;個人購買90平方米及以下普通住房且屬于家庭唯一住房的,契稅按1%稅率征收。同時,各地可對二手房交易應繳納的契稅、營業稅給予適當補貼。

  “由于二手房營業稅屬于各地稅局管理范疇,因此地方政府有調整政策的權限,目前一些三四線城市為了刺激當地樓市成交,已經在政策上做出了調整,這也可以看出地方政府在救市行動中的迫切心態。”業內分析人士陳劍波告訴記者。

  實際上,從今年各地紛紛取消限購開始,到央行9·30新政,各地的房地產政策已經進行了多次調整,其中超過20個城市還在購房補貼、契稅減免等方面做出調整。不過,時至今日,多輪救市后,市場成交情況仍未出現明顯好轉。

  國家統計局發布的數據顯示,在新建商品住宅方面,與9月相比,10月份70個城市中價格下降的有69個,持平的有1個。同比去年價格下降的有67個,上漲的有3個。此外,10月全國一、二手住宅價格同比指數仍處于進一步回落狀態,均為2011年以來最低水平,相較2012年上半年低谷時期水平還要低1.22點和0.52點。

  陳劍波分析,今年以來中央和各地救市政策頻出,但這些政策雖然在短期內有助于緩解住房剛需購房壓力、刺激改善性需求入市,在樓市預期逆轉、住宅市場購買力需求萎縮的因素下,刺激樓市效應遠遜當初的政策預期。




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