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發表于 2014-11-14 10:32:51 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
加強制度創新,推動業主大會制度的落實
——讀鄭州市《業主代表協調委員會指導意見》有感
  
隨著《物權法》出臺,《物業管理條例》修訂,業主大會制度得到進一步強化,業主大會的召開和業主委員會的成立也急迫地提到推進物業管理工作規范發展的重要議程。2010年住房和城鄉建設部制定并發布了《業主大會和業主委員會指導規則》(以下簡稱《規則》),對規范業主大會和業主委員會活動,緩解成立和運作過程的矛盾糾紛,維護業主和物業公司的合法權益,總體起到積極的促進作用。上海、天津等地按照《規則》要求加快了業主大會召開和和業主委員會成立的步伐,取得了顯著成效。
但從全國目前對《規則》的執行和業主委員會成立的數量來看,還遠未達到政策的預期目標。業主大會和業主委員會成立難的原因主要有以下幾方面:一是現行制度下業主大會協調成本高,各利益主體相互博弈,難以達成一致;二是公共區域共同決策的理念尚未形成,業主廣泛參與的積極性不高;三是有的建設單位消極抵觸、有的物業服務企業不主動配合,擔心會對企業的經營和管理造成干擾;四是部分行政主管部門工作人員不足或怠于履職,沒有把足夠精力放著對業主大會制度健全的指導上,致使從全國看工作推進總體較為緩慢。
今年參加《中國物業管理》雜志社在鄭州組織的活動期間,在和鄭州市住房保障和房地產管理局副局長李全云就物業管理推進中有關問題的交流中,李局長重點介紹了鄭州去年針對業主大會召開和業委會成立難問題出臺的《住宅小區業主代表協調委員會指導意見》(以下簡稱《指導意見》)。她興奮地談到在貫徹中取得的突破和成效,對鄭州和諧物業管理局面的形成起到的重要推動作用,讓我深受鼓舞。我向她詳細了解了文件起草的背景,主要內容和工作推進情況,并請她盡快將政府發文提供給我。
看了鄭州市政府下發的《指導意見》,印象最深的是其明確的指導思想,實施原則和具體推進上的可操作性和有力的保障措施。覺得非常有必要把這個文件向業內推薦,希望引起一些成立業委會難的地區的關注,能結合本地情況加以借鑒。
歸納起來,《指導意見》有以下亮點:
一是明確的指導思想:堅持“社區主導、業主參與、自我管理、權責一致”的總體思路,積極拓寬業主自我管理渠道,搭建相關責任主體之間的溝通平臺,實現住宅小區日常管理有組織、自我服務有途徑、協調議事有制度的社區物業管理新局面,推動社區物業管理健康有序發展,逐步實現全市住宅小區業主委員會的全覆蓋。
二是嚴格的適用范圍:全市城市建成區,具備業主大會成立條件的住宅小區,應當成立業主大會籌備組,組織召開業主大會,選舉產生業主委員會。沒有召開業主大會選舉產生業主委員會的住宅小區,應當成立業主代表協調委員會。
三是業主代表協調委員會成立、運行和管理應堅持的三條原則:一是社區主導原則。業主代表協調委員會工作,列入社區物業管理工作范圍,接受社區領導;二是業主參與原則。全體業主應當積極參與小區管理活動,履行自主管理、自我服務責任,共同協商處理小區事務;三是過渡建設原則。業主代表協調委員會,是住宅小區召開業主大會產生業主委員會前的過渡性組織,經過培育且條件成熟的,應當召開業主大會,選舉產生業主委員會。
四是業主代表協調委員會的工作職責:在《規則》等相關制度法律框架下,主動宣傳國家物業管理法律法規和政策;召開業主會議,反饋小區物業管理有關情況;協調小區管理中出現的問題,調解物業管理糾紛;及時了解業主的意見和建議,監督業主管理規約的落實;督促業主交納物業服務費及其他相關費用,協助完成社區物業管理的其他相關工作。
五是推進業主代表協調委員會成立和工作開展的保障措施:鄭州市要求各區政府、管委會加強業主代表協調委員會工作的領導,制定具體計劃方案,強化培訓考核,確保住宅小區業主代表協調委員會組建工作落實到位,并逐步納入正常工作范疇,給予業主代表協調委員會必要的經費支持。市、區對工作成績突出的業主代表協調委員會及其成員給予一定獎勵。
鄭州市制發《指導意見》的出發點和立足點,就是在業主大會召開和業主委員會成立條件尚不完全具備的條件下,由社區主導,以樓棟或單元為單位,挑選公益心強的業主作為業主代表,選舉成立業主代表協調委員會,代為行使業主大會協調議事的部分職能,協助解決小區內日常管理事務,建立業主與社區、物業服務企業、開發企業的聯系機制,以應對現階段一些在管的物業項目因業主大會和業委會缺失帶來影響物業管理規范和諧推進的種種問題。文件明確提出經過培育,成立業主大會時機成熟時,應主動推動業主大會成立,促進業主代表協調委員會向業主委員會的轉換。可以看到,住宅小區成立業主代表協調委員會,作為一項過渡措施,不僅對解決當前業主大會召開難和業委會成立難會起到立竿見影的效果,還將對創造條件促進業主大會的召開和業委會的成立產生推動作用。
據了解,《指導意見》實施一年來,從點到面均取得了可喜效果。截止目前,鄭州市除已成立業主委員會的639個小區外,其余3600多個小區已全部成立了業主代表協調委員會。產生的效果主要體現在加強了業主、社區、物業服務企業和開發企業之間的聯系溝通,正確引導業主積極參與公共事務決策,有效化解了各類物業管理矛盾糾紛,促進了和諧社區的建設。
鄭州市惠濟區贏家水岸小區,由于前期開發商建筑遺留問題較多,小區前期物業服務企業在處理遺留問題上不夠主動,導致業主意見較大。在業主與物業公司協調過程中,物業公司提出管理效益虧損,要求撤離小區。業主得知后非常著急,如果召開業主大會,在時間上無法保證。但不及時召開業主大會,難以完成對新聘請物業企業的選擇,原有企業一旦退出,將造成管理上的斷層,影響廣大住戶居住生活的便利和安寧。為了保證小區業主利益得到維護,在社區的大力協調和組織下,由熱心業主成立了業主代表協調委員會,組織全體業主選聘了新的物業服務企業,保障了小區物業服務的持續,得到業主和住戶的高度肯定。
黨的十八大報告中指出:“提高社會管理科學化水平,必須加強社會管理法律、體制機制、能力、人才隊伍和信息化建設。改進政府提供公共服務方式,加強基層社會管理和服務體系建設,增強城鄉社區服務功能,充分發揮群眾參與社會管理的基礎作用。”鄭州市出臺的《指導意見》在加強和創新社會管理方面做了有益的嘗試,對推進業主大會制度的執行有非常好的借鑒意義。一是業主代表協調委員會制度的提出,可以通過過渡性措施的采用,由協調委員會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務;二是充分發揮了街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居委會的力量,將業主代表協調委員會工作列入社區工作范圍,通過社區組織正確引導業主活動的開展,監督物業企業的規范運作;三是業主代表協調委員會主任由社區工作人員兼任,有利于最大限度地凝聚各方面力量,構建和諧的物業管理關系;四是對于涉及全體業主在選聘和解聘物業服務企業,籌集和使用專項維修資金,改變共有部分用途,利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用等公共事務上能及時形成決議,以保障物業管理相關工作的順利開展,切實維護全體業主的共同權益。
今年以來,各地主管部門的工作非常給力,尤其體現在法規建設和制度創新上。相信隨著政策制度的創新和完善,行業必將會迎來更加健康有序寬松的發展環境。



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