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[投資指南] 7折房貸利率優惠仍是幻象

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發表于 2014-11-13 19:55:09 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
2014年前三季度,房價高企、個貸利率不升反降的背景下,樓市走出了一個下滑的曲線,房地產投資增速更是降到9月份單月的10%以下,直接拖累了GDP。

  這是930房貸新政出臺的背景。一個月以來,在市場的殷切期待下,房貸利率最低到7折卻始終沒有出現,目前市


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中國平安44.30+0.491.12%保利地產6.11-0.09-1.45%萬 科A9.51-0.20-2.06%首開股份6.01-0.13-2.12%場上的主流優惠,也就到9.7折左右。

  出于滿足信貸需求,加速房源去化,房企、代理機構紛紛涉足第三方金融平臺,部分金融機構、線上地產服務商也向購房群體拋出“橄欖枝”,通過整合金融工具,或聯手互聯網金融,搭建第三方金融平臺,提供貸款服務。

  目前,參與第三方金融平臺的房企有珠江、保利、綠地、萬科及金地等;代理商發起的有易居“房金所”、搜房“天下貸”等;還有金融機構旗下如中國平安也通過自身電商平臺發布了互聯網金融產品“好房貸”。

  在活動形式上,珠江以“七折利率補貼”出擊,保利推出“無敵房貸計劃”,綠地則有“信用卡0首付”,萬科、金地分別開展“購房寶”、“購房人籌款收益”活動。

  借助第三方金融平臺,市場中出現了很多的偽7折、8.5折現象。以珠江“七折利率補貼”為例,購買北京珠江四季悅城房源,需要拿出部分首付款購買珠江旗下的基建信托的信托產品,10年為周期,期限內,珠江將信托收益每月返還給購房者,作為月供利息補貼,返還后的貸款利息等同于銀行同期房貸利率的七折。

  克而瑞分析人士指出,類似珠江“7折利率”的本質是噱頭營銷,帶給購房人的讓利十分有限。一方面,50套房源享受利息補貼,相當于特價房促銷;另一方面,10年期以上信托投資,對購房者而言,需要承擔較大風險。

  北京還出現了首家8.5 折利率補貼計劃的項目。首開·香溪郡根據目前北京最高利率優惠9 折的現狀,對8.5 折與9折差價部分由開發商以優惠的形式進行補貼。類似地,還有平安好房貸聯手越秀、綠地等多家開發推出的利率優惠產品;保利推出的“無敵房貸計劃”將基準利率和理財紅利優惠疊加,綜合讓利可達8個點;而萬科攜手平安上線的“購房寶”,將現金收益與買房積分收益結合,雙重收益下,客戶如再買房相當于9.2折。

  從運作模式分析,新興金融平臺往往依靠自有的金融資源支持信貸。比如,平安“好房貸”的資金來源方是平安集團旗下投融資平臺—陸金所;搜狐焦點“首付貸”的資金則由搜狐集團旗下互聯網金融平臺搜易貸提供。

  從盈利模式來看,新興金融平臺以貼息方式吸附客源,其利差則由房企自身或房企與平臺共同承擔。本質上仍然是當前房貸利率高企、市場去化不佳的反映。

  綜合來看,房企、代理商及互聯網平臺搶灘地產金融,甚至提出“7折、8.5利率”,其實質都是開發商降價,反映了整個市場的調整壓力。其他利用第三方金融平臺進行推出利率優惠的情況也大致如此。

  銀行貸款利率是否能真正下降到7折或者哪怕是85折?業內人士認為,這取決于MBS等金融工具推進的力度,或者明年降準降息,才有可能重現房貸低利率。

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