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[八卦巷議] 淺析物業管理招標

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發表于 2014-11-12 17:26:45 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  案例  
  2013年11月××稅務局 委托某政府采購中心采購2014—2016年度物業管理服務項目,12月5日開標時僅有2個供應商按時遞交了投標文件,招標失敗。2014年1月,該采購 中心收到某財政局要求重新公開招標的批復后再次啟動招標程序(采購人主動要求重新公開招標),2月13日開標時共有6個供應商按時遞交投標文件。2月18 日該采購中心組織了專家評標,19日發布中標結果公告,公示期間無質疑、投訴。3月3日正式發出中標通知書和政府采購合同。至此,采購結束,歷時4個 月。  
  物業管理現狀  
  物業管理 (property management)的概念大體有兩種解釋:一種是指受物業所有人的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其設備,市政 公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務;另一種,在國務院頒發的《物 業管理條例》中,物業管理被定義為“業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、 養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”而對非住宅類物業而言,筆者認為前者更準確些。  
  目前,采購人的物業管理現狀基本可以分為兩類:原來無統一的物業服務企業,只是采購人分別找一些專業公司,如保潔公司、保安公司、綠化公司、電梯公司等來進行服務;原來已經有物業服務企業在提供服務。  
  根據實踐經驗,對物業管理服 務項目的采購基本可以得出以下結論:一是如果采購人對原物業服務公司比較滿意,則參與投標的供應商比較少,招標失敗概率比較大,其原因在于許多供應商認為 競爭優勢不足;二是如果是原來沒有物業公司或者是采購人對原來的物業公司不滿意,則參與投標的供應商就多,競爭就比較激烈;三是如果第一次采購失敗,再次 采購時競爭會比較激烈,參與投標的供應商數量就比較多。  
  物業招標的易與難  
  總體來講,物業管理項目經過 幾年的采購實踐,招標文件已形成比較成熟的模板,標準化程度較高,正常情況下采購周期比較短,采購過程也比較簡單、規范。而且相對來說,物業管理項目技術 含量比較低,傾向性、歧視性指標比較容易被發現,對招標文件的質疑、投訴比較少。這些都是物業招標比較成熟的地方。  
  然而,物業招標面臨的困境也 并不少。首先,在采購人前期有物業公司管理,且采購人也比較滿意的情況下,競爭往往不太充分,因為沒有足夠數量的供應商參與投標而造成的招標失敗的概率很 大,據上海市政府采購中心綜合部提供的數據,物業招標失敗率高達25%以上,遠高于其他類型項目的失敗率,由此造成業務人員工作量成倍增長。其次,如果采 購人對原物業公司比較滿意,而招標后原物業公司沒有中標,可能會產生一些后遺癥,比如,新招的物業公司的管理常與采購人要求不合拍,兩者矛盾很多,采購人 意見很大。最后,由于招標失敗率比較高,在第二次甚至第三次招標時,參與投標的供應商數量大增(許多供應商知道第一次失敗就意味著競爭不充分,第二次參與 競爭,中標概率就大了),“魚龍混雜”局面時有發生,再加上如果評標專家不能客觀、公正、認真仔細的話,就很容易發生采購人拒絕接受評標結果的情況。  
  采購人的反饋  
  通過集中采購(以公開招標為主),采購人通常會得到三種結果:一是有了一個統一的物業服務企業來管理采購人的全部物業;二是有新的物業服務企業中標;三是原來物業公司中標。總體來看,采購人對物業項目招標的結果還是比較滿意的,主要有以下一些典型評價。  
  評價一:原來沒有統一的物業 服務企業,有很多公司在為我們服務,都是“零打散敲”,管理比較麻煩,有時服務內容劃分不清,引起糾紛。有時發生突發事件時,誰都不肯主動在第一時間進行 處置,造成不必要的損失或者造成事件擴大化。現在雖然花錢比原來多了一些,但服務規范、周到,管理明顯上了一個臺階。作為經辦人,原來很擔心,怕花了錢, 沒辦好事。現在終于放心了,因為領導和員工對現在的服務都很滿意。  
  評價二:原來的物業服務企業 沒有中標,剛開始我們非常擔心,因為原來的物業公司已經為我們服務了好幾年,相互都比較熟悉,許多問題不用我們講,他們都會及時處理好。現在來個新公司, 總會有些隔閡,剛開始比較擔心雙方能否友好相處,工作能否配合默契,不知道服務能否到位,交接是否有麻煩等問題,感到壓力很大。經過幾個月的服務,覺得新 公司管理水平要高于原公司,比較規范,配合良好。現在花錢少了,服務好了,皆大歡喜,要感謝采購中心。  
  評價三:雖然還是原來的企業 為我們提供服務,但因為感到有壓力(怕不中標,即使這次中標了,也不能一勞永逸,因為每年都要進行招標和考核),所以現在的服務比以前更規范、更好了,他 們改進了服務內容、提高了服務質量,價格也比原來低了。通過公開招標,我們確確實實得到了實惠,真正的物美價廉。還有,雖然物業公司還是原來那家,但這次 是通過政府采購招標產生的,便少了很多嫌疑,說話、辦事也硬氣了。  
  筆者認為,集采機構之所以能獲得采購人的好評,原因有很多,但最主要的還是因為通過競爭機制,使采購人以較低的價格得到了更多、更好的服務,這正是政府采購的精髓所在。   


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