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[八卦巷議] 物業服務收費新規征民意

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發表于 2014-11-11 10:38:38 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

小區停車收費是否合理?因購房人不知情而導致物業服務合同違約怎么辦?日前,市房管局和市物價局對2013年頒布實施的《荊門市中心城區物業服務收費設施細則》(試行)進行了修改完善,同時向市民征求意見。即日起,市民可登陸荊門房管網查新規提意見。

    目前已修改完善、并開始向市民征求意見的內容共八個方面,包括:關于小區停車收費問題,明確規定了前期物業服務期間,占用共有道路或其他停車場地停放車輛的不得收取車輛停放費。正式物業服務后,停車收費由小區業主大會或由業主大會授權的業主委員決定;對物業服務費進行了明確界定,即物業服務費包括物業公共服務費和特約服務費,物業公共服務費收費標準和內容由政府部門核定,特約服務費由業主或業主委員會在物業服務合同中明確約定。改變了以往特約服務費涵蓋在物業服務費中無法核定的問題;前期物業服務收費標準由于開發建設要求的物業服務標準超過等級物業服務標準以外的特約部分服務費用,由開發建設單位和物業公司雙方另行合同約定。合同簽署后10個工作日內向房管和物價部門備案,兩部門還會將前期物業服務合同的內容在門戶網站上予以公示;明確了購房人在購買商品房時,開發商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》中必須明確約定該商品房前期物業服務的項目和收費標準等內容。避免了因購房人不知情而導致的物業服務合同違約;明確規定了符合召開業主大會成立業主委員會的,應依法選舉業主委員會并實施等級物業服務(即正式物業服務),因物業公司原因導致未召開業主大會成立業主委員會的,前期物業服務收費標準按照不高于普通住宅三級物業公共服務等級基準價收費標準執行;明確了由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的等級物業服務(即正式物業服務)合同中物業服務的標準由物業公共服務費和浮動服務費組成,浮動服務費標準由業主委員會按照物業服務內容,服務水平,個性化服務成本等因素具體確定;對空置房的物業服務費收費標準,由原來的第一年70%,超過一年的協商解決。修改為第一年70%不動,超過一年的物業服務費減免由業主委員會與物業公司在物業服務合同中約定,前期物業服務的由建設單位在前期物業服務合同中約定;利用物業公用部分、共用設施設備進行經營的,應當征得相關業主或業主大會同意后,按照規定辦理相關手續,所得收益可用于補充小區住宅專項維修資金,也可按照業主大會的決定使用。



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發表于 2014-11-11 16:25:31 | 只看該作者
這個貼子很好。希望大家告知親朋好友參加討論,充分發表自己的觀點,否則沒機會了。
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發表于 2014-11-11 16:31:49 | 只看該作者
附件:

荊門市物業服務收費管理實施細則

第一條 為了規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務企業的合法權益,促進我市物業服務行業持續健康有續發展,根據《價格法》、《物權法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《業主大會和業主委員會指導規則》和《湖北省物業服務收費管理實施辦法》等法律法規規定,制定本細則。
第二條 本細則適用于荊門市轄區內經工商登記注冊、并取得相關資質證書的物業服務企業,按照物業服務合同約定開展物業服務的收費管理。
第三條 本細則所稱物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,提供服務并向使用人所收取的服務費用。物業服務費包括物業公共服務費和特約服務費構成。
物業公共服務費,是指物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業服務區域內的環境衛生和秩序等具有公共公用性質的服務,向業主或物業使用人收取的費用。
特約服務費,是指物業服務企業接受業主或業主委員會委托提供物業服務合同約定以外的服務,服務收費由雙方合同約定。
  第四條 物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務水平相適應的原則;政府提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 區別不同物業的性質和特點,物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅物業公共服務收費實行政府指導價,其他服務項目以及別墅、非住宅區等物業服務費實行市場調節價。
第六條 市物價部門會同房管部門制定全市物業服務收費管理實施細則,審定并公布荊門中心城區普通住宅物業公共服務等級基準收費標準。各縣(市、區)物價和房管部門可依據本細則制定轄區內具體管理規定和普通住宅物業服務收費標準。
第七條 普通住宅物業公共服務實行分類管理,按物業小區服務等級收費。依據物業服務企業介入服務的階段和物業特點不同,物業服務分為前期物業、等級物業(或正式物業)和等外級物業服務。依據物業小區的硬件設施設備以及物業企業提供服務內容、服務水平不同,將等級物業服務(或正式物業服務)分為三個服務收費等級,最高服務收費等級為一級,依次為二級、三級。不符合評定等級條件的小區為等外級,等外級物業服務收費標準不得高于三級物業公共服務等級基準收費標準。
荊門城區普通住宅物業公共服務等級基準收費標準詳見附表。
普通住宅小區物業公共服務等級由房管部門評定。
第八條  普通住宅前期物業服務,由建設單位依法通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業,簽訂前期物業服務委托合同,并在前期物業服務合同中約定前期物業服務內容、服務標準、服務收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。前期物業服務收費標準原則上不得高于物價和房管部門規定的物業公共服務等級基準收費標準,但物業企業應建設單位要求提供等級物業服務標準以外的特約服務,服務收費由雙方另行合同約定。
前期物業服務委托合同簽訂后10個工作日內,應報物業項目所在地物價和房管部門備案,并由物價和房管部門通過網站形式予以公示。
建設單位與物業買受人簽訂的《商品房買賣合同》應包含前期物業服務合同約定的服務項目和收費標準等內容,由買賣雙方簽字確認。涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
已符合召開業主大會條件成立業主委員會的,因物業公司原因而未成立的,前期物業服務收費標準按不高于普通住宅三級物業公共服務等級基準收費標準執行。
第九條已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%的,建設單位應當按照物業所在地的縣(市、區)房管部門的要求,及時成立業主大會,并依法選舉產生業主委員會,實行等級物業服務(或正式物業服務)。
等級物業服務收費,由依法選舉產生的業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,在物業服務合同中約定普通住宅物業服務收費標準。普通住宅物業服務收費標準由物業公共服務等級基準收費標準和浮動服務收費標準構成。浮動服務收費標準由業主委員會按照物業企業服務內容、服務水平、個性化服務成本等因素具體確定。 
第十條普通住宅物業公共服務收費實行“一費清”制度。普通住宅物業公共服務“一費清”是指受聘物業服務企業按物業服務合同約定提供物業公用部位、共用設施設備規定用途范圍內的日常運行維護服務、物業服務區域內的清潔衛生、綠化養護和秩序維護等全過程服務所收取的物業公共服務費用。
物業管理區域內共用設施設備主要包括電梯、給排水、供電、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和其它公共設施設備使用等。
  第十一條 物業服務收費按照房屋所有權證登記的建筑面積計算;尚未登記的,按房屋買賣合同記載的建筑面積收取。
第十二條 業主(或物業使用人)應當按照前期物業服務合同或商品房買賣合同約定的交房時間作為物業服務收費起始交費時間;沒有合同約定的,應按照入住通知書(符合竣工驗收交付條件)約定的房屋交付時間作為起始交費時間。
第十三條 普通住宅交付后空置一年的,空置期間物業服務收費按規定標準的7O%交納。空置超過一年的,物業服務費的減免由業主委員會(前期物業服務期間由建設單位)與物業服務企業在物業服務合同中約定。
保障性住房的普通住宅物業公共服務收費優惠規定,按所在地政府有關優惠政策執行。
第十四條 普通住宅業主對房屋進行裝修的,物業服務企業可與業主或裝修企業合同約定裝修保證金(押金)、垃圾清運費、裝修工人出入證押金等費用的具體標準。裝修保證金(押金)每戶不超過2000元,垃圾清運費不超過3.00元/㎡、裝修工人出入證押金不超過10元/證。除此以外不得收取其他任何與裝修相關的費用。
裝修工程竣工并經業主和物業服務企業檢查驗收合格后,物業服務企業應在180天內及時退還裝修工人出入證押金和裝修保證金(押金)。
第十五條 普通住宅物業小區內符合規劃標準的封閉式公用車庫和露天停車場(停車位)應首先滿足業主需要,由物業服務企業提供停車服務的,可收取車輛停放服務費,具體收費標準由停車場權屬單位、物業服務企業和業主委員會共同協商制定。
利用小區業主共有道路或者其他場地停放車輛(包括外來車輛進入小區臨時停放)收費的,應當由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。
進入小區執行任務的軍車、警車、消防車、救護車、救災搶險車及市政工程搶修維護車等車輛及業主的搬家車、送貨車等不得收取停車費。外來車輛進入小區臨時停放,免費停放時間(不得少于15分鐘)由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。
第十六條普通住宅小區實行門禁出入證(卡)管理的,首次為業主或物業使用人辦理出入證(卡)不得收取工本費用。  業主(車主)因故損壞、丟失出入證而申請補辦證的,可據實收取證(卡)補辦成本費。
第十七條 普通住宅物業服務區域內,供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的,可向委托單位收取手續費,不得向業主收取手續費等額外費用。
未進行戶表改造的小區,對總表與分戶表之間發生的用水、電損耗,可按水、電量實際損耗額度(不含公共公用及物業辦公用水、電),在用戶之間公開、合理分攤。具體分攤方式可由物業服務企業與業主或業主委員會協商確定。物業服務企業應在醒目位置公示水、電損耗在業主間分攤的具體情況。業主所用水、電價格必須嚴格按照國家規定的價格標準執行,嚴禁將水、電損耗通過提高水電價格的方式進行分攤。
第十八條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第十九條 利用物業公用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主或業主大會同意后、按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充小區住宅專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
   物業公用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過住宅專項維修資金予以列支、不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
  第二十條 物業服務企業應嚴格按照《關于商品和服務實行明碼標價的規定》要求,做好物業服務收費明碼標價工作,要在小區內醒目位置設立公示欄,公示小區物業服務等級、服務內容、服務標準、物業公共服務收費項目和標準;特約服務項目、收費標準;物業服務費年度收支情況、住宅專項維修資金收支情況和價格舉報電話12358、房產管理部門監督電話等,接受業主委員會、業主、物業使用人、物價和房管部門的監督,切實提供質價相符的物業服務。
物業服務企業實施普通住宅物業服務收費前,應按規定到物價部門辦理《湖北省服務價格(收費)監審證》手續,并接受物價部門年度審驗。
第二十一條 各級物價和房管部門,應當加強對物業服務企業服務內容、服務質量和服務收費的監督管理。物業服務企業違反物業服務及收費法律、法規和政策規定的,由物價和房管部門依法依規予以查處。
  第二十二條 本實施細則自發布之日起執行。市物價局、市房產管理局原有關普通住宅物業服務收費管理的規定同時廢止。
  本細則實施前已依法簽訂物業服務協議、物業服務合同的,仍按原規定執行。
  本細則施行期間,如上級有新規定從其規定。


附:
荊門城區普通住宅物業公共服務等級基準收費標準表
              單位:元/月.㎡
服務等級        等級收費標準        備 注
        有電梯        無電梯        自來水需二次加壓的,另加收0.05元/㎡.月。
一級        1.20        0.60       
二級        1.00        0.50       
三級        0.80        0.40       
等外級        不得高于三級物業公共服務等級基準收費標準。














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發表于 2014-11-11 16:42:04 | 只看該作者
規劃建設的小區地面停車場歸業主所有。
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 樓主| 發表于 2014-11-12 14:41:31 | 只看該作者
駝鈴 發表于 2014-11-11 16:42
規劃建設的小區地面停車場歸業主所有。

但要業主委員會跟物業公司溝通,停車費分成比列,要不就是物業公司了。。。。。。。。。。
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